Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) constitue l’une des réglementations les plus structurantes pour le secteur du bâtiment tertiaire en France. Issu de la transposition de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, ce décret BACS GTB impose l’installation de systèmes de Gestion Technique du Bâtiment dans les bâtiments à usage tertiaire dépassant certains seuils de puissance.
Êtes-vous concerné par le décret BACS ?
- > 290 kW (chauffage + climatisation) : obligation active depuis le 1er janvier 2025 — vous êtes déjà en situation réglementaire
- 70 à 290 kW : échéance reportée au 1er janvier 2030 — anticipez dès maintenant
- Classe GTB minimale requise : classe B selon la norme ISO 52120-1 (classe A recommandée pour les primes CEE)
Dans ce guide complet, nous détaillons l’ensemble des obligations décret BACS : calendrier d’application, seuils de puissance concernés, types de bâtiments visés, sanctions encourues et solutions pour vous mettre en conformité.
Qu’est-ce que le décret BACS ?
Le décret BACS trouve son origine dans la directive européenne 2018/844 modifiant la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB). Cette directive impose aux États membres de l’Union européenne d’exiger l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle dans les bâtiments non résidentiels.
En France, cette obligation a été transposée par le décret n°2020-887 du 20 juillet 2020, modifié par le décret n°2023-259 du 7 avril 2023, puis plus récemment par le décret n°2025-1343 du 26 décembre 2025 qui a reporté certaines échéances.
Définition d’un système BACS conforme
Un système BACS conforme doit permettre de :
- Suivre, enregistrer et analyser en continu les consommations énergétiques du bâtiment (électricité, chauffage, climatisation, eau chaude sanitaire)
- Détecter les dérives de consommation et alerter les gestionnaires en cas d’anomalie
- Permettre l’interopérabilité avec les différents systèmes techniques du bâtiment
- Communiquer les données de performance énergétique
Ces fonctionnalités correspondent aux caractéristiques d’un système de Gestion Technique du Bâtiment (GTB) de classe A ou B selon la norme ISO 52120-1:2022 (anciennement EN 15232).
Calendrier des obligations BACS
Le calendrier d’application du décret BACS distingue deux catégories de bâtiments selon leur puissance nominale utile des systèmes de chauffage ou de climatisation.
Bâtiments de plus de 290 kW
Pour les bâtiments tertiaires dont la puissance nominale utile des équipements de chauffage ou de climatisation dépasse 290 kW, l’obligation d’installer un système BACS est effective depuis le 1er janvier 2025.
Cette première tranche concerne principalement :
- Les grands ensembles de bureaux
- Les centres commerciaux de taille importante
- Les hôpitaux et établissements de santé de grande capacité
- Les campus universitaires
- Les aéroports et grandes gares
Si vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’un bâtiment de cette catégorie et que vous n’avez pas encore installé de système GTB conforme, vous êtes d’ores et déjà en situation de non-conformité réglementaire.
Bâtiments entre 70 kW et 290 kW
Pour les bâtiments tertiaires dont la puissance nominale utile est comprise entre 70 kW et 290 kW, l’échéance initialement fixée au 1er janvier 2027 a été reportée au 1er janvier 2030 par le décret n°2025-1343.
Ce report, bien que soulageant temporairement les propriétaires concernés, ne doit pas être interprété comme une raison de différer les travaux. Nous expliquons pourquoi dans notre article dédié au report du décret BACS à 2030.
Cette seconde tranche concerne un nombre beaucoup plus important de bâtiments :
- PME et bureaux de taille moyenne
- Commerces de proximité importants
- Établissements scolaires (collèges, lycées)
- Résidences hôtelières
- Maisons de retraite de taille moyenne
Tableau récapitulatif des échéances
| Puissance nominale | Échéance initiale | Échéance actuelle | Statut |
|---|---|---|---|
| > 290 kW | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2025 | Obligation active |
| 70 - 290 kW | 1er janvier 2027 | 1er janvier 2030 | Report confirmé |
| < 70 kW | Non concerné | Non concerné | Hors périmètre |
Quels bâtiments sont concernés par le décret BACS ?
Le décret BACS s’applique aux bâtiments à usage tertiaire, c’est-à-dire les bâtiments ou parties de bâtiments qui accueillent une activité du secteur tertiaire, public ou privé.
Catégories de bâtiments concernés
Les principales catégories de bâtiments entrant dans le périmètre du décret BACS sont :
Bureaux et administrations :
- Sièges sociaux d’entreprises
- Administrations publiques
- Espaces de coworking
Commerce :
- Centres commerciaux
- Grandes surfaces
- Galeries marchandes
Santé :
- Hôpitaux et cliniques
- Établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPAD)
- Centres médicaux
Enseignement :
- Établissements scolaires (écoles, collèges, lycées)
- Universités et grandes écoles
- Centres de formation
Hôtellerie et tourisme :
- Hôtels
- Résidences de tourisme
- Palais des congrès
Transport :
- Gares ferroviaires et routières
- Aéroports
- Terminaux portuaires
Culture et loisirs :
- Musées
- Bibliothèques
- Salles de spectacle
- Complexes sportifs
Critères d’assujettissement
Pour déterminer si votre bâtiment est soumis au décret BACS, vous devez vérifier :
- L’usage tertiaire : le bâtiment doit accueillir une activité du secteur tertiaire
- La puissance nominale : additionner la puissance des générateurs de chauffage et des systèmes de climatisation
- Le seuil applicable : comparer cette puissance aux seuils de 70 kW et 290 kW
Attention : la puissance nominale s’apprécie au niveau du système technique, pas du bâtiment dans son ensemble. Un site composé de plusieurs bâtiments indépendants avec des systèmes séparés sera évalué bâtiment par bâtiment.
Les sanctions en cas de non-conformité
Le décret BACS prévoit un régime de sanctions pour les propriétaires qui ne respecteraient pas leurs obligations. Ces sanctions sont encadrées par le Code de la construction et de l’habitation.
Contrôles et inspections
Les préfets peuvent mandater des agents assermentés pour vérifier la conformité des bâtiments. Ces contrôles peuvent être :
- Programmés dans le cadre de campagnes de vérification
- Inopinés suite à un signalement
- Déclenchés lors d’une transaction immobilière ou d’un renouvellement de bail
Amendes administratives
En cas de non-conformité constatée, le propriétaire s’expose à une amende administrative pouvant atteindre :
- 1 500 € par unité locale pour les personnes physiques
- 7 500 € par unité locale pour les personnes morales
Ces amendes peuvent être appliquées de manière récurrente tant que la mise en conformité n’est pas réalisée.
Impact sur la valeur locative et patrimoniale
Au-delà des sanctions financières directes, la non-conformité au décret BACS peut avoir des conséquences significatives sur la valeur de votre patrimoine :
- Dépréciation de la valeur vénale du bâtiment
- Difficultés de location face à des locataires de plus en plus vigilants sur les performances énergétiques
- Exclusion de certains financements (green bonds, prêts verts)
- Dégradation de l’image RSE pour les entreprises occupantes
Comment se mettre en conformité ?
La mise en conformité avec le décret BACS implique l’installation d’un système de GTB répondant aux exigences de la norme ISO 52120-1. Plusieurs étapes sont nécessaires.
Quelle classe GTB pour le décret BACS ?
Le décret BACS exige au minimum la classe B selon la norme ISO 52120-1. Voici ce que cela implique concrètement :
| Classe GTB | Conformité décret BACS | Éligibilité CEE BAT-TH-116 | Fonctions requises |
|---|---|---|---|
| A | ✅ Conforme | ✅ Oui (coefficient 1.3) | Régulation individuelle, détection présence, optimisation avancée |
| B | ✅ Conforme | ✅ Oui (coefficient 1.0) | Régulation par zone, programmation centralisée, suivi énergétique |
| C | ❌ Non conforme | ❌ Non | Régulation centrale seule |
| D | ❌ Non conforme | ❌ Non | Pas de régulation automatique |
La classe GTB minimale pour être conforme est donc la classe B. Viser la classe A permet en plus d’obtenir une bonification de +30% sur les primes CEE, ce qui en améliore significativement la rentabilité.
Étape 1 : Réaliser un audit BACS
La première étape consiste à faire réaliser un audit de conformité BACS par un bureau d’études spécialisé ou un intégrateur GTB qualifié. Cet audit permet de :
- Dresser l’état des lieux des installations existantes
- Évaluer le niveau de conformité actuel
- Identifier les travaux nécessaires
- Estimer le budget d’investissement
Étape 2 : Concevoir le système GTB
Sur la base de l’audit, il convient de concevoir un système GTB adapté à votre bâtiment. Cette conception doit prendre en compte :
- L’architecture technique existante (CVC, électricité, éclairage)
- Les besoins fonctionnels des occupants
- La classe de performance visée (A ou B selon l’ISO 52120-1)
- L’évolutivité du système pour intégrer de futurs équipements
Étape 3 : Installer et mettre en service
L’installation d’un système GTB est une opération technique qui nécessite l’intervention de professionnels qualifiés. Elle comprend :
- L’installation des capteurs et actionneurs
- Le déploiement du réseau de communication
- L’installation de l’automate et du superviseur
- Le paramétrage et la mise en service
- La formation des utilisateurs
Étape 4 : Financer le projet
Le coût d’installation d’un système GTB peut être significatif, mais plusieurs dispositifs permettent de réduire l’investissement :
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) via la fiche BAT-TH-116 : financement pouvant couvrir jusqu’à 100% du projet
- Aides de l’ADEME pour les audits énergétiques
- Déductions fiscales liées aux travaux d’amélioration énergétique
Nous vous recommandons de consulter notre guide sur le financement CEE pour comprendre les conditions d’éligibilité et d’utiliser notre estimateur de prime CEE pour chiffrer votre projet.
Les avantages d’anticiper la mise en conformité
Au-delà de l’obligation réglementaire, l’installation d’un système GTB présente de nombreux avantages opérationnels et financiers.
Réduction des consommations énergétiques
Un système GTB correctement paramétré permet de réaliser des économies d’énergie substantielles :
- 15 à 30% d’économies sur le chauffage et la climatisation
- 20 à 40% d’économies sur l’éclairage (avec détection de présence)
- Optimisation des consommations en fonction de l’occupation réelle
Amélioration du confort des occupants
La GTB permet d’améliorer significativement le confort des utilisateurs du bâtiment :
- Régulation fine de la température
- Gestion automatisée de l’éclairage
- Qualité de l’air intérieur optimisée
- Réduction des nuisances sonores
Facilitation de la maintenance
Le système GTB centralise les informations techniques du bâtiment et facilite les opérations de maintenance GTB :
- Détection précoce des dysfonctionnements
- Planification des interventions préventives
- Historisation des alarmes et événements
- Reporting automatisé
Valorisation du patrimoine
Un bâtiment équipé d’une GTB performante bénéficie d’une meilleure valorisation :
- Amélioration de la classe énergétique (DPE)
- Attractivité renforcée pour les locataires
- Conformité anticipée aux futures réglementations
- Contribution aux objectifs RSE
Conclusion : agir maintenant pour être prêt
Le décret BACS marque une étape majeure dans la transition énergétique du parc tertiaire français. Que vous soyez concerné par l’échéance de 2025 (déjà passée) ou par celle de 2030, nous vous recommandons de ne pas attendre pour lancer votre projet de mise en conformité.
Les raisons d’anticiper sont nombreuses :
- Bénéficier des primes CEE tant qu’elles sont maintenues à leur niveau actuel
- Profiter de la disponibilité des intégrateurs avant la saturation du marché
- Réaliser des économies d’énergie dès maintenant
- Sécuriser votre patrimoine face aux futures évolutions réglementaires
Pour aller plus loin, consultez nos ressources complémentaires :
- Audit de conformité BACS : méthodologie et livrables
- Report du décret BACS à 2030 : pourquoi anticiper ?
- Financement CEE GTB : primes et aides
- Fiche CEE BAT-TH-116 : financer votre GTB
- Intégrateur GTB : comment choisir son partenaire ?
- Norme ISO 52120-1 : les classes énergétiques
Références réglementaires :
- Décret n°2020-887 du 20 juillet 2020 - Legifrance
- Directive européenne 2018/844 - EUR-Lex
- Norme ISO 52120-1:2022 - ISO